个人转让房屋涉税解析/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 03:31:53   浏览:9215   来源:法律资料网
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个人转让房屋涉税解析
作者:陈召利 律师 来源:www.law-god.com

[作者按]2013年 2月20日,国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”,再次升级了房地产调控措施。2013年2月26日,国务院办公发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),其中特别强调充分发挥税收政策的调节作用,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。但是,国家税务总局及各省市目前尚未明确如何执行这一政策,能否贯彻执行有待观察,预计近期内仍将原则上仍实行核定征税。

1、个人所得税(卖方)
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征;无法核实房屋原值的,对个人住房转让所得征收个人所得税实行核定征税,核定征税的比例暂按1%确定。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据:1、《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号);
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)。

2、营业税(卖方)
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

依据:《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)
备注:无锡市区依法缴纳营业税的,应同时按营业税税额的7%、3%、2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,即营业税及附加合并税率为应税金额的5.6%。

3、土地增值税(卖方)
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

4、契税(买方)
个人购买90平米及以下普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,契税按1%收取;
个人购买普通住房(90~144平米),且该住房属于家庭唯一住房的,契税按1.5%收取;
个人购买144平米以上住房的,或购买家庭内二套及以上普通住房的,契税按3%收取。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)
备注:根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》(锡地税发〔2010〕82号),从2010年7月1日起,对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。

5、印花税 (买卖双方)
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)
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国家工商行政管理局关于贯彻落实《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》的通知

国家工商局


国家工商行政管理局关于贯彻落实《国务院

关于贯彻实施〈中华人民共和国

行政处罚法〉的通知》的通知工商法字〔1996〕第135号



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:

《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》(以下简称《通知》),已于1996年4月15日下发。《通知》从社会主义民主与法制建设的高度阐明了制定实施《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)的重要意义,并就《行政处罚法》的学习,相关规章的清理,行政执法队伍的建设,以及行政处罚的监督和行政执法体制的建立等方面的工作,提出了具体要求,强调以贯彻实施《行政处罚法》为契机,把政府法制工作提高到新的水平。《通知》还对规章设定罚款的数额作了具体规定。工商行政管理机关是国家主管市场监督管理和行政执法的职能部门,对各类经济违法违章行为依法实施行政处罚是其一项重要职责,应当高度重视并扎扎实实做好《行政处罚法》的贯彻实施工作。为此,特作如下通知:

一、充分认识实施《行政处罚法》的重大意义和对工商行政管理机关行政执法的深远影响

《行政处罚法》是一部规范行政处罚设定和实施的重要法律,它对于规范行政执法行为、促进依法行政、改进行政管理工作、加强廉政建设、维护社会秩序和公共利益,对于保护公民、法人和其他组织的合法权益,都具有重要意义。《行政处罚法》所确立的行政处罚设定权制度、实施行政处罚的主体资格制度、相对集中行政处罚权制度、听证制度、罚款决定与罚款收缴相分离制度、行政处罚监督制度等,是对现行行政处罚制度的重大改革,对工商行政管理机关的行政执法活动将产生直接的重大影响。通过学习,熟知和掌握这些制度,是工商行政管理机关的重要任务。各级工商行政管理机关及其工作人员要进一步提高认识,重视和加强《行政处罚法》的学习、宣传和培训工作。根据《通知》精神,各级工商行政管理机关法制机构要在本部门的领导下,具体组织本机关的培训和宣传工作。要坚持学用结合的原则,采取各种生动有效的形式,不断把学习引向深入,保证做到在今年10月1日《行政处罚法》实施前,每一个行政执法人员都能熟知和掌握《行政处罚法》的基本原则和主要内容。

二、抓紧工商行政管理规章的清理、修订工作

《行政处罚法》对规章设定行政处罚作了严格限定,《通知》对行政规章设定罚款的数额以及现行规章的清理修订提出了明确要求,即修订规章工作要在1997年12月31日前完成。在这之前,现行规章规定的行政处罚仍然有效。但是,《行政处罚法》施行后制定的规章新设定行政处罚,必须依照《行政处罚法》执行。国务院各部门制定的规章对非经营活动中的违法行为设定罚款不得超过1000元。对经营活动中的违法行为,有违法所得的,设定罚款不得超过违法所得的3倍,最高不得超过30000元;没有违法所得的,设定罚款不得超过10[KG*4]000元。超过上述限额的,应当报国务院批准。为此,对现行工商行政管理规章进行清理和修订,已成为当前的一项紧迫任务。国家工商行政管理局将尽快对现行各项规章、规范性文件进行一次清理,对不符合《行政处罚法》及《通知》规定的,进行必要的修订和废止。地方工商行政管理局要积极配合地方法制部门做好地方工商行政管理规章的清理修订工作。同时,要对地方工商行政管理局自行发布的规范性文件进行一次清理,对设有行政处罚的应予废止,确有必要保留的,应通过地方政府规章制定程序修订为规章,公布后实施。此项工作务必在1997年12月31日前完成。

三、加强工商行政管理执法队伍建设,完善行政处罚监督制度

根据《行政处罚法》关于行政执法主体资格的规定和《通知》有关要求,没有法律、法规或规章明确规定的,各级工商行政管理机关不得自行委托事业单位或其他组织实施行政处罚;工商行政管理机关内设机构也不得以自己名义实施行政处罚。凡有不符合上述规定的,要立即停止,并尽快予以纠正。各级工商行政管理机关要以贯彻实施《行政处罚法》为契机,加强工商行政管理执法人员的思想建设,把建立高效、廉洁的执法队伍,作为贯彻实施《行政处罚法》、提高依法行政水平的关键工作来抓。要对执法人员加强党性教育、法制教育,使其增强工作责任心和依法办事的自觉性。要加强对工商行政管理执法人员资格、证件和着装管理,合同工、临时工、协管员不得从事行政处罚工作。

为适应《行政处罚法》关于建立健全对行政处罚的监督制度的规定和《通知》关于加强对行政处罚的监督工作的要求,各级工商行政管理机关要进一步加强行政处罚案件审核工作,完善具体措施。尚未按照《工商行政管理机关行政处罚程序规定(试行)》实施行政处罚案件审核的,更要尽快实行。国家工商行政管理局将在总结几年来工商行政管理机关开展行政处罚案件审核的实践基础上,制定《工商行政管理机关行政处罚案件审核规定》。各级工商行政管理机关要严格执行规范性文件备案制度和重大行政处罚案件备案制度,并建立健全公民、法人和其他组织对工商行政管理机关行政处罚的申诉、检查制度,做好行政处罚案件的统计工作,加强行政复议工作,发现违法实施行政处罚的,要及时纠正。

各级工商行政管理机关要把对行政处罚的监督检查作为法制工作的一项重要内容,切实抓紧、抓好,抓出实效。要把其他实体法的实施与《行政处罚法》的执行情况结合起来,进行检查。对检查中发现的问题,要采取有力措施,坚决予以纠正。各级工商行政管理机关法制机构要根据上级机关或本部门的统一部署,具体组织、承担对行政处罚的监督检查工作。

四、积极探索建立有利于树立工商行政管理行政执法权威和提高执法效率的行政执法体制

根据《通知》精神,工商行政管理机关要认真研究适应社会主义市场经济要求的行政执法体制,支持省、自治区、直辖市人民政府做好相对集中行政处罚权工作。各级工商行政管理机关都要认真执行听证制度、调查取证与处罚决定分开制度、罚款决定与罚款收缴分离制度,并结合工商行政管理执法实际,研究制定出具体的实施措施。工商行政管理机关法制机构要具体组织、承担行政处罚案件的听证工作。

五、以贯彻实施《行政处罚法》为契机,把工商行政管理法制工作提高到新的水平

加强工商行政管理法制工作,是实现工商行政管理机关依法行政的重要保证,各级工商行政管理机关要充分认识做好新时期工商行政管理法制工作的重要性,切实加强对法制工作的领导,把加强法制建设真正提到重要位置,列入重要议程。县级以上工商行政管理机关都要采取切实有效的措施加强法制工作机构,使法制机构的设置和人员配备同本部门的法制工作任务相适应,并为其开展工作创造必要条件,逐步建立一支政治素质和业务素质较高的法制工作队伍,充分发挥其在工商行政管理工作中的参谋、助手作用。要通过实施《行政处罚法》,使工商行政管理法制工作、执法工作和执法监督工作等再上一个新台阶。

各级工商行政管理机关在实施《行政处罚法》的过程中,要注意总结经验,有关重要情况和问题,要及时向国家工商行政管理局报告。

一九九六年五月十七日


中华人民共和国外资企业法实施细则

全国人大


中华人民共和国外资企业法实施细则(修订案)


【颁布单位】全国人大

【颁布日期】20001102

【实施日期】20001102

【题注】(1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次
会议通过,根据2000年10月31日第九届全国人民代表大会
常务委员会第十八次会议《关于修改〈中华人民共和国外
资企业法〉的决定》修正)

  第一条为了扩大对外经济合作和技术交流,促进中国国民经济的发展
,中华人民共和国允许外国的企业和其他经济组织或者个人(以下简称外国
投资者)在中国境内举办外资企业,保护外资企业的合法权益。
  第二条本法所称的外资企业是指依照中国有关法律在中国境内设立的
全部资本由外国投资者投资的企业,不包括外国的企业和其他经济组织在
中国境内的分支机构。
  第三条设立外资企业,必须有利于中国国民经济的发展。国家鼓励举
办产品出口或者技术先进的外资企业。
  国家禁止或者限制设立外资企业的行业由国务院规定。
  第四条外国投资者在中国境内的投资、获得的利润和其他合法权益,
受中国法律保护。
  外资企业必须遵守中国的法律、法规,不得损害中国的社会公共利益

  第五条国家对外资企业不实行国有化和征收;在特殊情况下,根据社
会公共利益的需要,对外资企业可以依照法律程序实行征收,并给予相应
的补偿。
  第六条设立外资企业的申请,由国务院对外经济贸易主管部门或者国
务院授权的机关审查批准。审查批准机关应当在接到申请之日起九十天内
决定批准或者不批准。
  第七条设立外资企业的申请经批准后,外国投资者应当在接到批准证
书之日起三十天内向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。外资企
业的营业执照签发日期,为该企业成立日期。
  第八条外资企业符合中国法律关于法人条件的规定的,依法取得中国
法人资格。
  第九条外资企业应当在审查批准机关核准的期限内在中国境内投资;
逾期不投资的,工商行政管理机关有权吊销营业执照。
  工商行政管理机关对外资企业的投资情况进行检查和监督。
  第十条外资企业分立、合并或者其他重要事项变更,应当报审查批准
机关批准,并向工商行政管理机关办理变更登记手续。
  第十一条外资企业依照经批准的章程进行经营管理活动,不受干涉。
  第十二条外资企业雇用中国职工应当依法签定合同,并在合同中订明
雇用、解雇、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项。
  第十三条外资企业的职工依法建立工会组织,开展工会活动,维护职
工的合法权益。
  外资企业应当为本企业工会提供必要的活动条件。
  第十四条外资企业必须在中国境内设置会计帐簿,进行独立核算,按
照规定报送会计报表,并接受财政税务机关的监督。
  外资企业拒绝在中国境内设置会计帐簿的,财政税务机关可以处以罚
款,工商行政管理机关可以责令停止营业或者吊销营业执照。
  第十五条外资企业在批准的经营范围内所需的原材料、燃料等物资,
按照公平、合理的原则,可以在国内市场或者在国际市场购买。
  第十六条外资企业的各项保险应当向中国境内的保险公司投保。
  第十七条外资企业依照国家有关税收的规定纳税并可以享受减税、免
税的优惠待遇。
  外资企业将缴纳所得税后的利润在中国境内再投资的,可以依照国家
规定申请退还再投资部分已缴纳的部分所得税税款。
  第十八条外资企业的外汇事宜,依照国家外汇管理规定办理。
  外资企业应当在中国银行或者国家外汇管理机关指定的银行开户。
  第十九条外国投资者从外资企业获得的合法利润、其他合法收入和清
算后的资金,可以汇往国外。
  外资企业的外籍职工的工资收入和其他正当收入,依法缴纳个人所得
税后,可以汇往国外。
  第二十条外资企业的经营期限由外国投资者申报,由审查批准机关批
准。期满需要延长的,应当在期满一百八十天以前向审查批准机关提出申
请。审查批准机关应当在接到申请之日起三十天内决定批准或者不批准。
  第二十一条外资企业终止,应当及时公告,按照法定程序进行清算。
  在清算完结前,除为了执行清算外,外国投资者对企业财产不得处理

  第二十二条外资企业终止,应当向工商行政管理机关办理注销登记手
续,缴销营业执照。
  第二十三条国务院对外经济贸易主管部门根据本法制定实施细则,报
国务院批准后施行。
  第二十四条本法自公布之日起施行。