开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理

徐景山


近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。

国务院办公厅


国务院办公厅关于做好国庆节期间有关工作的意见

国办发明电〔2009〕20号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　今年10月1日是中华人民共和国成立60周年大庆，党和国家将举办一系列庆典活动，国庆期间又适逢中秋佳节，假期时间长，城乡居民出行大量增加。各地区、各部门要进一步贯彻落实党中央、国务院关于做好2009年国庆节各项工作的要求，确保人民群众度过欢乐、祥和、平安的节日。经国务院同意，现就进一步做好节日期间有关工作提出以下意见：
　　一、统筹安排节日期间各项工作
　　各地区、各部门要站在深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，按照中央关于保增长、保民生、保稳定的总要求，统筹安排好节日期间的有关活动和生产生活各项工作。要加强组织领导，落实责任，对各项庆典活动进行再部署、再检查，确保安全顺利进行。做好节日期间的生产安排，保证经济社会秩序正常运行。进一步做好关系民生的各项工作，解决好群众节日生活的实际问题。全面贯彻党的民族政策，大力增进民族团结。认真落实党风廉政建设的有关规定，积极倡导勤俭节约，坚决反对铺张浪费。各级领导干部要主动深入基层，切实将各项工作措施落到实处。
　　二、做好节日期间各项保障工作
　　要密切掌握节日期间市场供求情况，启动生活必需品市场监测日报制度，认真组织好粮、油、肉、蛋、禽、菜、奶等各类生活必需品的市场供应。抓住旺销时段，积极扩大消费。加强市场管理，依法监管基本生活必需品价格，严厉打击制售假冒伪劣商品、传销等各类扰乱市场秩序的行为，规范各类商业促销活动。银行、邮政等窗口服务单位要保证足够的营业网点正常营业，满足节假日期间公众需求。加强煤炭、成品油等重要生产资料调运，保障城乡基础设施运行，确保水、电、气、油等正常供应。
　　三、加强对节日期间有关活动的组织管理
　　各地区、各部门要严格按照中央有关规定，不得层层举办庆祝大会。节日期间开展的体育、文化、娱乐等活动，要加强对活动场所各类设施和人员疏散通道等的安全检查，及时发现和督促整改安全隐患。认真执行群众性活动报备和审批制度，对不符合安全条件的一律不予批准举办。要加强对活动的组织管理，落实活动组织单位主要负责人的安全责任，制定应急预案，做好协调联动，确保各项安全保障措施到位，严防发生各类突发事件。
　　四、确保人员出行和旅游安全
　　要加强对节日期间出行人员的组织和引导。公路、铁路、民航等交通运输部门和企业要积极调配运力，合理调整车次、船期、航班，适当增加班次，及时疏散客流，满足群众出行需要，保障重点行业、重点企业、重要物资的运输。要加强对运营企业安全生产的监督检查，严禁车船超速、超载、超限运输，严禁无证驾驶、疲劳驾驶和酒后驾驶，严禁不具备运营条件的交通工具非法载客，严禁旅客携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进站、上车（船、飞机）。要加强旅游场所的安全管理，做好对游船、缆车、索道等旅游设备设施的安全检查，达不到安全要求的一律停止运营和使用。对带有危险性的登山、探险、漂流等旅游项目要制订严密的安全保障措施。加强对重点旅游景点天气情况、游客数量、交通住宿等相关信息及境外旅游预警信息的发布工作，各类旅游场所要按照接待容量，控制高峰时段游客数量。
　　五、加强安全生产工作
　　各地区、各部门、各单位要进一步强化和落实安全生产责任制，加强节日期间安全生产工作部署，组织落实安全措施。要强化隐患排查整改，对安全大检查发现的重大安全隐患实行挂牌督办、专人盯守，确保不留盲区和死角，对重大危险源及一时难以整改的重大隐患要停产或实行24小时安全监控，确保绝对安全。加强节日期间煤矿安全监管工作，杜绝超能力、超强度、超定员生产，加强对停产整顿矿井、已关闭矿井、基建矿井、改扩建矿井等的巡查，严防非法违法生产。切实加强烟花爆竹生产、销售、运输、燃放等各环节的安全管理，落实安全防范措施。要加强消防管理，严格对文化娱乐、宾馆饭店、商场等人员密集场所消防设施的安全检查。全面落实非煤矿山、危险化学品、油气、建筑施工、民爆器材、冶金、电力等行业和领域的安全措施，加强监督管理，有效防范各类生产安全事故。
　　六、做好卫生防疫和食品安全监管工作
　　密切关注重大传染病疫情和重大动物疫情动态，做到早发现、早报告、早处置、早控制，防止疫情扩散。要进一步强化甲型H1N1流感疫情的各项防控措施，严控在社区、学校、交通工具和其他人员密集场所聚集性传播，做好对重症病例的诊治工作。要加强突发公共事件医疗救援人员和物资准备，充实各级各类医疗机构临床一线值班力量，满足群众看病就医需要。保证节日期间突发公共卫生事件监测直报网络和通讯系统正常运行。切实加强食品生产加工、流通、餐饮服务和进出口等各个环节的监管，重点加强集贸市场、超市、饭店、餐馆等重点区域的监督检查，防止食源性疾病和食物中毒事件的发生。加强对供水单位执行《生活饮用水卫生监督管理办法》情况的检查，确保群众饮用水安全。
　　七、全面落实自然灾害防范措施
　　各地区、各有关部门要切实加强各类自然灾害的监测，及时组织专家分析会商，及早发布预警预报信息，完善防控措施。要加强洪涝灾害、地质灾害、森林草原火灾、地震和台风等方面的安全防范和监督检查，落实防、抢、撤、救预案和群测群防各项措施。加强对高火险区防火工作检查，有针对性地加强对风景名胜点游客野外用火的监管，全面做好火灾扑救各项准备，一旦发现火情，及时组织扑救。受台风影响地区要完善落实防风避灾预案，加强对病险水库和重点水利设施的监管，及时排查整治隐患。受旱地区要把确保城乡居民生活用水安全放在首位，千方百计增辟抗旱水源，努力减轻旱灾损失。四川等地震灾区要加强滑坡、泥石流等灾害的防范，确保群众生命财产安全。
　　八、切实维护社会和谐稳定
　　各地区、各部门要高度重视维护社会稳定工作，严格落实维稳工作责任，进一步细化工作措施，确保社会大局和谐稳定。各级领导干部要积极主动开展群众工作，切实关心群众生活，着力解决好重点优抚对象、城乡低收入困难群众以及农村“五保户”实际困难，妥善安排好贫困地区和灾区群众的生产、生活。要认真做好矛盾纠纷的排查化解，妥善处理群众诉求，切实把问题解决在基层。进一步加强社会治安管理，严厉打击各种违法犯罪活动。加强对重点地区、重要部位和重大活动的安全保卫，严密防范、严厉打击境内外敌对势力的捣乱破坏活动，及时妥善处置影响社会稳定的突发事件。充分发挥群众在维护社会稳定中的积极作用，形成专群结合、群防群治的工作格局。
　　九、加强值守应急工作
　　各地区、各部门、各单位要高度重视节日期间值班工作，做好值班安排。有关负责同志要亲自带班。值班人员要尽职尽责，不得擅离职守。负有安全监管职责和承担专业应急指挥职能的有关部门，要做好应急预案，准备足够的应急力量，遇有突发公共事件，要按规定及时启动应急预案，进行妥善处置。同时，要迅速上报情况，保证信息畅通。各地区、各部门、各单位之间要加强协作配合和联系沟通，在信息资源、监督执法及处置突发事件等方面形成合力，确保各项工作协调有序。
　　　　　 　国务院办公厅
　　 　　　　 2009年9月28日