广州市新建住宅小区物业管理办法
广东省广州市人民政府
广州市新建住宅小区物业管理办法
广州市人民政府
第一章 总 则
第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。
第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。
本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。
住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。
区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。
第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。
第二章 住宅小区的移交管理
第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。
第八条 未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50％以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订
《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。
办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。
第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。
第十二条 住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。
住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。
第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0.15％比例的商业用房和总建筑面积0.1％比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。
第十四条 小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。
第十五条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。
第三章 物业公司的条件和业务范围
第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。
物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。
第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办量注册登记，领取《营业执照》。
第十九条 物业公司的业务范围：
（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。
（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。
（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。
第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。
第四章 维护管理费用的收取和使用
第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。
第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。
第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。
第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。
第五章 住宅小区物业的维护和管理
第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。
第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。
第二十八条 有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。
第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。
第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：
（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维持原房屋使用性质。
（二）住宅小区内的绿化保存率达90％以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。
（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。
（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。
（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。
第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。
（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。
（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。
（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。
（五）维护好区内交通秩序。
（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。
（七）其他专业管理内容。
第六章 奖励与惩罚
第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。
第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；
（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；
上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。
第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。
（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构犯罪的；
第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。
第七章 附 则
第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。
1995年12月20日
中国银监会关于印发《商业银行资本充足率信息披露指引》的通知
中国银行业监督管理委员会
中国银监会关于印发《商业银行资本充足率信息披露指引》的通知
银监发〔2009〕97号
各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行：
现将《商业银行资本充足率信息披露指引》（以下简称《指引》）印发给你们，请《中国银行业实施新资本协议指导意见》确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行遵照执行。银监会鼓励暂不准备实施新资本协议的银行参照本《指引》改进风险管理。请各银监局将本《指引》转发至辖内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行和外资法人银行。
二○○九年十一月七日
商业银行资本充足率信息披露指引
第一章 总则
第一条 为规范商业银行资本充足率信息披露，促进商业银行审慎经营，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本指引。
第二条 本指引适用于《中国银行业实施新资本协议指导意见》确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行。
第三条 本指引所称信息披露是指商业银行遵照中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）新资本协议的各项指引，将银行的资本计量、风险管理等相关信息，通过公开载体，向投资者和社会公众披露的行为。
第四条 商业银行董事会负责本指引所规定的信息披露，并保证披露信息的真实、准确和完整，同时负责制定信息披露政策，包括信息披露内容、过程及其他相关政策等。
第五条 商业银行应披露资本及资本充足率、风险暴露和评估等重要信息，对于商业银行的专有信息或保密信息可不披露具体的项目，但必须对要求披露的信息进行一般性披露，并解释某些项目未对外披露的事实和原因。
第六条 商业银行信息披露频度分为临时、季度、半年及年度披露，其中临时信息应及时披露，季度、半年和年度信息披露时间不晚于季度报告、半年度报告、年度报告披露后的一个月。因特殊原因不能按时披露的，应至少提前十五个工作日向银监会申请延迟披露。
第七条 银监会依法对商业银行信息披露实施监督管理。银监会应当监督商业银行建立健全信息披露管理体系，当认为商业银行的信息披露存在缺陷或出现异常时，可采取相应监管措施。
第二章 并表范围
第八条 商业银行应披露银行集团名称。
第九条 商业银行应披露计算资本充足率的并表范围，并表的范围应与《商业银行资本充足率计算指引》的规定相一致。
第十条 商业银行应按照被投资机构的类型逐类披露计算并表资本充足率时采用的处理方法。被投资机构的类型包括：商业银行、证券公司和保险公司、其他金融机构、工商企业以及特例处理情况。
第十一条 对纳入并表范围的被投资机构，商业银行应根据股权投资余额排名，披露前十大被投资机构的基本情况，包括被投资机构名称、投资余额、持股比例、注册地，并披露其他并表被投资机构的投资余额合计数。
第十二条 对采用扣除处理的被投资机构，商业银行应根据股权投资余额排名，披露前十大被投资机构的基本情况，包括被投资机构名称、投资余额、持股比例、注册地，并披露其他扣除处理的被投资机构的投资余额合计数。
第十三条 商业银行应披露其持有多数股权或拥有控制权的被投资金融机构按监管当局标准衡量存在的监管资本缺口。
第十四条 商业银行应披露集团内资本转移的限制。
第三章资本及资本充足率
第十五条 商业银行应逐项披露资本构成。
（一）核心资本的期末数，具体包括：
1.实收资本；
2.资本公积可计入部分；
3.盈余公积；
4.一般风险准备；
5.未分配利润可计入部分；
6.少数股权；
7.其他。
（二）附属资本的期末数，具体包括：
1.重估储备；
2.超额减值准备；
3.优先股；
4.可转换债券；
5.混合债务资本工具；
6.长期次级债务；
7.其他。
（三）资本的期末数。
（四）资本的扣除项，包括：
1.商誉；
2.净递延税收资产；
3.减值准备缺口；
4.应扣除的资产证券化风险暴露；
5.商业银行作为发起机构参与资产证券化交易形成的销售利得；
6.应扣除的对金融机构的资本投资；
7.应扣除的对工商企业的资本投资；
8.非自用房地产。
（五）核心资本扣除项，包括：
1.商誉；
2.净递延税收资产；
3.减值准备缺口的50%；
4.应从资本中扣除的资产证券化风险暴露的50%；
5.商业银行作为发起机构参与资产证券化交易形成的销售利得；
6.应扣除的对金融机构的资本投资的50%；
7.应扣除的对工商企业的资本投资的50%；
8.非自用房地产的50%。
（六）长期次级债务的期限、条件及偿还次序。
（七）报告期内增加或减少实收资本、分立和合并事项。
（八）报告期内重大资本投资行为。
第十六条 商业银行应披露采用的信用风险资本计算方法以及对应的资本要求：
（一）信用风险资本要求。
（二）内部评级法覆盖的风险暴露的资本要求，并逐项披露每类风险暴露的资本要求，具体风险暴露分类如下：
1.主权；
2.金融机构；
3.公司风险暴露；
4.个人住房抵押贷款；
5.合格的循环零售风险暴露；
6.其他零售风险暴露；
7.其他。
（三）资产证券化风险暴露的资本要求。
（四）内部评级法未覆盖的信用风险暴露的资本要求。
第十七条 商业银行应披露市场风险资本计量方法、总体资本要求、采用内部模型法的资本要求、采用标准法的资本要求。
第十八条 商业银行应披露操作风险资本计量方法、总体资本要求,采用标准法的资本要求、采用替代标准法的资本要求、采用高级计量法的资本要求。
第十九条 商业银行应披露并表核心资本充足率和资本充足率。
第二十条 商业银行应简要披露银行内部资本充足率的评估方法，并重点披露影响资本充足率的相关因素。
第四章风险暴露和评估
第二十一条 商业银行应至少披露信用风险、市场风险、操作风险及其他重要风险的管理目标、政策、策略和程序，组织架构和管理职能，风险缓释政策和工具，风险报告或计量系统的范围或性质，风险暴露和评估等定性信息。
第一节 信用风险暴露和评估
第二十二条 商业银行应至少披露信用风险暴露的以下定性信息：逾期及不良贷款的定义，贷款减值准备的计提方法，各类风险暴露采用的计量方法等。
第二十三条 商业银行应至少披露信用风险暴露的以下定量信息：信用风险暴露总额，采用不同资本计量方法的各类风险暴露余额，信用风险暴露的地域分布、行业或交易对手分布、剩余期限分布，不良贷款总额、贷款减值准备余额及报告期变动情况等。
第二十四条 商业银行采用内部评级法应至少披露以下定性信息：评级体系的治理结构，评级结构、评级结果的应用，风险参数的定义，数据、风险计量的基本方法和假设等。
第二十五条 商业银行采用内部评级法应至少披露非零售信用风险暴露的以下定量信息：按违约概率级别划分的风险缓释后各类风险暴露，风险暴露加权平均违约损失率，风险暴露加权平均风险权重等。如果商业银行信息披露时对违约概率级别进行归并，应按照归并后的违约概率级别披露上述信息。
第二十六条 商业银行采用监管映射法评估专业贷款的资本要求，应至少披露按风险权重档次划分的风险缓释后各类风险暴露。
第二十七条 商业银行采用内部评级法应至少披露零售信用风险暴露的以下定量信息：个人住房抵押贷款、合格的循环零售及其他零售风险缓释后的风险暴露,平均违约损失率，平均风险权重等。
第二十八条 商业银行采用内部评级法应至少披露以下历史损失信息：报告期各类风险暴露的实际损失与历史损失数据的差别及其原因。
第二十九条 商业银行应至少披露内部评级法未覆盖的信用风险暴露的以下信息：风险权重的认定办法，按风险权重划分的风险缓释前后的风险暴露等。
第三十条 商业银行应至少披露信用风险缓释政策等定性信息。
第三十一条 商业银行应至少披露信用风险缓释的以下定量信息：各类型风险暴露被表内和表外净额结算、合格的金融质押、其他合格的抵质押品、保证及信用衍生产品覆盖的风险暴露。
第二节 市场风险暴露和评估
第三十二条 商业银行采用标准法计量市场风险应披露标准法覆盖的风险暴露等定性信息。
第三十三条 商业银行采用标准法计量市场风险应披露利率风险、股权风险、汇率风险、商品风险、特定风险资本要求等定量信息。
第三十四条 商业银行采用内部模型法计量市场风险应披露内部模型法覆盖的风险暴露、所用模型的特点、压力测试情况等定性信息。
第三十五条 商业银行采用内部模型法计量市场风险应披露期末风险价值，报告期的最高、最低、平均风险价值，返回检验中的显著异常值等定量信息。
第三节 操作风险暴露和评估
第三十六条 商业银行应披露计量方法、覆盖的风险暴露等操作风险信息。
第三十七条 商业银行采用高级计量法应披露考虑的内部因素和外部因素，以及使用保险前、后的操作风险资本要求。
第四节 资产证券化的风险暴露和评估
第三十八条 作为合成型资产证券化一部分的信用衍生产品不包括在信用风险缓释披露范围内，而应包括在有关资产证券化的披露中。
第三十九条 商业银行应至少披露资产证券化（含再资产证券化）的以下定性信息：
（一）商业银行资产证券化业务的目标，包括从银行向其他实体转移出去的证券化资产信用风险转移的程度，以及因这些活动使银行承担的风险。
（二）商业银行在资产证券化过程中所承担的角色，以及每个过程中银行的参与程度。
（三）资本计量方法。
（四）资产证券化的相关会计政策,包括交易性质、收益确认原则、商业银行对合成型资产证券化的会计处理政策。
（五）每个资产证券化产品使用的外部评级机构的名称。
第四十条 商业银行应至少披露资产证券化（含再资产证券化）的以下定量信息：
（一）传统型和合成型证券化风险暴露余额,如果发起机构对资产证券化交易不保留任何证券化风险暴露，应在当年报告中单独列出此类交易。
（二）按风险暴露的类别划分：
1.证券化资产的不良、逾期金额；
2.银行报告期确认的损失。
（三）按证券化风险暴露种类划分，银行持有或买入的各类资产证券化风险暴露余额。
（四）按风险权重划分，银行持有或买入的资产证券化风险暴露余额和内部评级法下的资本要求。
（五）对于提前摊还的资产证券化，应针对每一类证券化资产披露以下项目：
1.所有涉及发起机构和投资者权益的提款风险暴露；
2.按照内部评级法，对银行留存的已提款部分，如卖家的资本要求；
3.按照内部评级法，对银行留存的已提和未提款的投资者权益的资本要求。
（六）采用标准法的银行也要按上述（四）、（五）的要求进行披露，但应使用标准法规定的资本要求。
（七）对报告期银行作为发起机构的资产证券化业务，按类别披露被证券化的资产余额，以及出售的各类资产证券化确认的收益或损失。
第五节 其他风险暴露和评估
第四十一条 商业银行应至少披露交易对手信用风险暴露的以下定性信息：对交易对手信用风险暴露的管理方法，抵押、质押品的管理及保证金政策，错向风险暴露相关政策，如发生信用评级下调时对银行需要额外提供的抵押、质押品的影响。
第四十二条 商业银行应至少披露银行账户股权风险暴露的以下定性信息：非大额或大额股权投资风险暴露的处理方法，股权投资的种类、特征和持有目的，银行账户股权估值和会计处理的重要政策，包括所采用的会计方法和估值方法、关键假设以及报告期内这些方法和假设的重大变化。
第四十三条 商业银行应至少披露银行账户股权风险的以下定量信息：金融机构和公司的股权投资,包括公开交易、非公开交易的余额,股权风险暴露未实现潜在的风险收益。
第四十四条 商业银行应至少披露银行账户利率风险的以下定性信息：银行账户利率风险的特点和重要假设、贷款提前支付和无期限存款行为的假设、银行账户利率风险计量的频率。
第四十五条 商业银行应按主要币种披露银行账户在利率向上或向下变动时对收益或经济价值的影响值等定量信息。
第五章 附则
第四十六条 商业银行应分别按照以下频率披露相关信息。
（一）实收资本或普通股及其他资本工具的变化情况应及时披露。
（二）核心资本总额、附属资本总额、资本充足率、核心资本充足率等重要信息应每季度披露。
（三）资本充足率并表范围、资本及资本充足率、信用风险暴露总额、逾期及不良贷款总额、贷款减值计提准备及变动情况、信用风险资产组合缓释后风险暴露余额、资产证券化的各类风险暴露余额、市场风险的资本要求及期末风险价值和平均风险价值、操作风险情况、股权投资额及其公允价值和出售与清算已实现的收益或损失、银行账户利率风险情况等相关重要信息应每半年披露。
（四）本指引所涉及的其他信息应每年披露一次。
第四十七条 获准实施新资本协议的银行，过渡期内至少应披露本指引规定的定性信息及资本底线定量信息。
第四十八条 本指引由银监会负责解释。
第四十九条 本指引自2011年1月1日起实施。
附件：《商业银行资本充足率信息披露指引》模板