福建省泉州市人民政府


泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区普通（限价）商品住房销售管理暂行规定的通知



各县（市、区）人民政府、泉州开发区管委会，市直有关单位：
《泉州市中心市区普通（限价）商品住房销售管理暂行规定》已经市政府第3次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。


二○○七年三月一日

泉州市中心市区普通（限价）商品住房销售管理暂行规定

一、为积极贯彻落实房地产市场宏观调控政策，切实稳定住房价格，解决中低收入住房困难家庭的住房问题，根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）有关文件精神，结合泉州实际，我市积极开展普通（限价）商品住房规划建设工作。为规范普通（限价）商品住房销售行为，体现“公开、公平、公正”的原则，防止出现市场炒作和分配不公，根据我市普通（限价）商品住房建设和销售的具体情况，特制定本暂行规定。
二、本规定普通（限价）商品住房是指在中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区及泉州开发区辖区范围）以限房价、限套型为前置条件采取竞地价的方式供应土地，规划建设后销售给中低收入家庭的商品住房。
三、普通（限价）商品住房应在取得商品房预（销）售许可证后方可预（销）售。可售房源由市房地产管理局在泉州晚报及相关媒体向社会公示。公示内容包括项目名称、房源区位、楼面地价、规划设计条件、销售价格、套型数量、建筑面积等信息。
四、普通（限价）商品住房销售对象应同时满足以下条件：
（一）鲤城区、丰泽区、洛江区及泉州开发区辖区内具有常住户口的城镇居民，驻泉部队干部（家属须在泉州市区工作者），外地户口在辖区企业务工连续满3年以上的管理人员和技术人员（以社会养老保险缴交时间为准）；
（二）上一年度家庭成员年收入总和低于统计部门公布的城镇居民人均可支配收入4倍以下（收入情况以所在单位或当地社区、居民委员会证明为据）；
（三）未购买政策性住房的无房户或人均住房建筑面积低于20平方米的家庭。
符合上述条件的家庭限购一套普通（限价）商品住房。
五、申请购房的家庭应当推选具有完全民事行为能力人作为申请人。申请人应持现住房情况、户籍、婚姻状况、本人及家庭成员身份证明等资料，到所在地房委办领取《购买市区普通（限价）商品住房申请登记表》，如实填写。所在单位或户籍所在地街道办事处应对申请人的收入、婚姻、住房情况进行初查，尔后送区房委办复查、区政府（管委会）初审，市房委会审核。市直单位、国家部委、省直驻泉机构及驻泉部队的申请人，经所在单位初查后，迳送市房委办初审，市房委会审核。
六、经审核、符合购买条件的申请人名单要在申请人户籍所在地或外地人口工作居住社区张榜公告（不少于10日）。在规定期限内无异议的，由市房委办核发《泉州市区购买普通（限价）商品住房申购证》。
七、申请人限在已公告的地块中自选一处申购，采取公开摇号方式确定申购选房顺序号。优先保证市委、市政府《关于引进高层次人才的若干规定》（泉委发〔2006〕4号）规定的高层次人才及市级以上劳动模范购买（不参与摇号），尔后由市房地产管理局按房源数量摇号确定申购选房顺序号，按序候购。若前一序号放弃申购，则由下一序号依次递补。市房地产管理局应根据不同宗地的房源，分别列出序号表提供给建设单位。摇号过程和产生的申购序号要进行公证，摇号结果及购买对象在泉州晚报及相关媒体向社会公示。
八、普通（限价）商品住房的建设单位依照市房委办核发的《泉州市区购买普通（限价）商品住房申购证》，对照市房地产管理局确定的序号表进行销售。
建设单位不得弄虚作假，不得暗箱操作，不得进行市场炒作、谋取利益。
对违规炒作的房地产中介机构要严肃查处。
市房地产管理局要加强销售过程的管理和监督。
九、普通（限价）商品住房的建设单位可根据普通（限价）商品住房销售价格的最高限价为基准价，对基准价进行层次和朝向调节，层次、朝向调节系数（差价）正负应为零。建设单位在申办商品房预（销）售许可时应同时报送销售价格和层次、朝向调节系数（差价）。
十、普通（限价）商品住房自办理房屋权属登记之日起10年内，不得转让、不得出租。10年后转让的，应补交土地出让金差价。
十一、购买普通（限价）商品住房者，今后不再享受政策性、保障性住房。
十二、普通（限价）商品住房地块的建设单位应严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的时限进行开发建设、竣工交付使用。
2005年招拍挂的5宗（06、08、09、10、14号）普通（限价）商品住房地块尚未开工建设的，须在2007年6月30日前动工建设，上述地块须在2009年1月31日前竣工交付使用。
十三、普通（限价）商品住房建设单位未按土地出让合同约定的附加条件使用土地、建设、销售房屋的，由市国土资源局和房地产管理局依法责令停止违法行为并限期改正，同时要追究其相应责任。
十四、普通（限价）商品住房建设单位未取得预（销）售许可证擅自预（销）售的，按《商品房销售管理办法》第三十八条规定进行查处。
十五、申请人弄虚作假骗取购房资格的，由市房委办注销《市区购买普通（限价）商品住房申购证》，并取消下一次申购普通（限价）商品住房的资格，并对其申购中的不良信用情况予以记录存档。对通过弄虚作假已购得普通（限价）商品住房的，按原购买价扣除折旧后的净值收回住房。国家机关公务人员如骗购普通（限价）商品住房的，在按原购买价扣除折旧后的净值收回住房的同时，提请所在单位或行政监察机关对其进行行政或纪律处分。
对出具虚假证明的单位，提请有关部门对该单位直接负责的主管人员或其他直接责任人员给予行政或纪律处分。
房产管理部门工作人员在审查、审核过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、本暂行规定由市房地产管理局负责解释。
十七、本暂行规定自2007年4月1日起施行，执行期限至2009年3月31日。



关于道路交通事故人身损害赔偿案件调撤率低的统计分析

李保秀

　　随着我国经济的快速发展，人民生活水平不断提高，私家车的数量不断增加，城市交通设施建设的相对落后与大幅增长的车辆之间矛盾日益突出，道路交通事故案件逐年增多，进入法院的该类案件也逐年增加。《道路交通安全法》颁布后，使道路交通事故案件呈现出诉讼标的大、诉讼参与人复杂、举证困难等一系列特点，调解难度比较大，相对调解撤诉率较低。
　　一、2006年以来道路交通事故人身损害赔偿案件的基本情况
　　（一）道路交通事故人身损害赔偿案件数量总体上升。根据有关统计数据显示，道路交通事故人身损害赔偿案件数量呈逐年上升趋势，今年1—9月份共审结道路交通事故人身损害赔偿案件27件。
　　（二）调撤率基本维持在50％左右。近年来，我院不断加大道路交通人身损害赔偿案件的调解力度，案件的调解撤诉率逐年提高，但此类案件的调撤率仍一直维持在48％—52％之间，上升效果不明显。
　　（三）当事人为三人以上的，调解难度增大。近年来，当事人为三人以上的案件不断增加，2009年1—10月，当事人为三人以上的案件38牛，占总数的81％。当事人为三人以上的案件调撤率比该类案件的平均调撤率低。
　　（四）当事人不同意调解的理由。当事人不同意调解的理由主要为：对交通事故责任认定不服而不能达成调解；对误工费、护理费、后续治疗费存在争议未能调解；因赔偿责任比例达不成一致而未能调解。一般情况下，当事人对医疗费、死亡赔偿金、残疾赔偿金、丧葬费、住院伙食补助费、车辆修理费等争议较少。
　　二、道路交通事故人身损害赔偿案件调解难度大的成因分析
　　（一）诉讼请求金额一般较高。因为道路交通事故案件的特殊性，当事人在身体和财产上的损失都比较大，同时最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》提高了损害赔偿的标准，使得当事人要求的赔偿数额大幅度增加，而当事人的赔偿能力从总体上讲并没有太大的变化，特别是一些保险不全的车辆和贷款买车运营的情况，当事人赔偿能力有限，甚至根本没有赔偿能力，加大了法院调解工作难度。同时在人身损害赔偿过程中，由于当事人因事故造成的身体或生命的重大损失，使得当事人在情绪上比较激动，对肇事者一般不愿让步，也为调解增添了一定的障碍。
　　（二）当事人身份复杂，意见较难统一。由于相关部门对车辆挂靠、租赁、使用、出借等方面的管理不规范，交通事故发生后，责任主体往往牵涉到登记车主、实际车主、借用人或承租人、雇佣人、挂靠人等多方人员，加之，目前社会上存在机动车交易不过户的现象，保险公司作为第三者责任商业险和第三者责任强制险的承保人亦直接作为共同被告或者以第三人身份参加诉讼，发生死亡事故的案件，通常配偶、父母、子女等人员均作为原告方出现。各种法律关系错综复杂，各责任人相关法律知识欠缺，对自身责任认知不足，相互推诿，经常出现部分被告同意调解，但是其他的被告不同意；有时被告同意调解，但是对于责任分担又达不成协议，最后无法调解成功。
　　（三）证据认定较困难。由于交通事故案件的特殊性，证据往往涉及多个方面，而且认定困难。有时交管部门处理事故过程中，由于对损害赔偿方面的的法律法规不甚了解，其对当事人的答复容易产生不符合相关法律法规的观点，造成了当事人的疑虑以及对于法院的不信任，为调解增加了困难。同时，在误工费方面，由于单位或个体经营者出据的工资凭证不规范或数额不符合常理，往往得不到对方当事人的认可，为调解设置障碍。
　　（四）送达较难。由于近年肥城经济社会高速发展，商品贸易、输运行业十分发达，每年又有大量的游客，涉及的肇事车辆及交通事故案件的当事人遍布全国各地。同时由于事故发生，又存在部分当事人躲避情况的发生，这样给实际送达造成很大困难，法院在缺席审理的情况，无法调解，这也是造成此类案件调解率低的一个不容忽视的原因。有时即使最终能够成功送达，留给调解的时间也比较少，很难达到良好的调解效果。
　　（五）交通部门的工作缺失。在审判实践中，有些事故责任认定明显不当。另外有时沟通部门以简易程序处理的案件，当事人对责任认定争议也很大，但事故认定书仅简单的记明了事故的时间、地点、当事人和责任，没有现场勘查笔录、询问笔录、现场照片等，造成法院无从了解交通事故事实。在实践中也存在因各种原因交通管理部门无法作出责任认定的情况，各方当事人都极力辩解自己没有责任，给法院调解工作带来很大困难。
　　（六）当事人缺乏相关法律知识。由于人身损害赔偿的标准专业性较强，《道路交通安全法》对于误工费、护理费、残疾辅助器具费等如何计算，残疾级别有何作用等等，都是专业性较强的的条文，一般当事人很难准确理解。另外关于赔偿一般采取受诉法院地的标准计算以及机动车的责任承担等问题都与一般人常识性的理解有一定的差别，造成了当事人对于赔偿理念产生了一些不符合实际的情况，造成了调解的问题。
　　三、加强道路交通事故人身损害赔偿案件调解的几点建议
　　针对此类案件的特点和实践调解过程中的经验，对调解道路交通事故人身损害赔偿案件提出以下几点建议：
　　（一）针对当事人人数众多的情况，适当选择理智的当事人或代理人乃至家属现进行调解，然后由他们再劝说当事人。
　　（二）在调解实践中，由于部分车辆在当年缴纳交强险，使得在一定程度上给调解提供了一定的基础。所以要充分的利用保险公司的参与，尽量协调在保险公司赔偿的基础上达成调解协议。
　　（三）对于死亡赔偿金、残疾赔偿金、丧葬费、住院伙食补助费、承包金损失等项目的计算标准和期限等问题，法官在调解过程中应当充分行使释明权。向被告释明主动履行和强制执行的区别，同时积极作原告工作，使其尽快接受调解，得到赔偿。
　　（四）利用人民调解的力量及社会上其它机关、团体或者是村委会、有威望的长者参与调解，将调解扩大化，提高调解的成功率。