内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府批转市房改办、工商银行、建设银行《关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法》的通知




呼政发[1999]52号




各旗、县、区人民政府，市各委、办、局(公司)：
现将市房改办、工商银行、建设银行《关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法》转发给你们，请认真贯彻执行。
一九九九年七月八日


关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法
呼扣浩特市住房制度改革办公室
工商银行呼和浩特市分行
建设银行呼和浩特市分行

第一章 总 则

第一条 为推进我市住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持我市居民购买自用住房，根据国家有关法 律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 个人住房组合贷款是由呼市住房资金管理中心运用政策性住房资金，商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通住房的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款的组合的总称。
第三条 本办法优先支持职工个人购买利用住房公积金 及其他房改资金建设的经济适用住房和安居工程住房；其次扶持职工个人按房改政策规定的成本价购买单位自管和房地产管理部门直管的公有住房。
第四条 为保证借贷各方的合法权益，个人住房贷款实行住房抵押或第三方担保相结合方式。

第二章 贷款的对象和条件

第五条 贷款对象：参加呼市住房制度改革，并按规定向市住房资金管理中心足额缴存住房公积金的在职职工。
第六条 贷款申请人须具备下列条件：
(一)具有呼市常住城镇户口或长期有效居留身份，具有完全民事行为能力的职工；
(二)具有购房协议、合同及其他相关证明文件；
(三)所购住房首期付款不低于全部价款的30%；
(四)职业和收入稳定，具有偿还贷款本息能力，信用良好；
(五)有住房资金管理中心和贷款银行认可的房产作为抵押，或有足够代偿能力的单位和个人作为保证人；
(六)具备住房资金管理中心和贷款银行规定的其他条件。
第七条 借款人应向贷款人提供下列资料：
(一)有效身份证件(指居民身份证，户口本和其他有效居留证件)；
(二)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
(三)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
(四)抵押物清单，权属证明以及有处分权人同意抵押的证明，法定部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明；
(五)贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第八条 借款人应先向市住房资金管理中心提出借款申请，同时提供相关材料，市住房资金管理中心负责初审。初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，明确贷款数额、期限并注明“组合贷款”字样，委托贷款银行调查。受委托银行接到市住房资金管理中心提供的《委托调查通知单》及相关材料后，借款人填写《个人住房贷款申请表》，由受委托银行对借款申请人进行贷前调查，并将结果通知市住房资金管理中心。
第九条 受委托银行同意贷款的，应通知呼市住房资金管理中心签发《委托贷款通知单》，受委托银行凭与市住房资金管理中心签订的《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》向贷款申请人发放政策性个人住房贷款，并同时发放商业性个人住房贷款。
第十条 贷款银行应分别与借款人签订《呼和浩特市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款合同》和《商业银行个人住房贷款合同》及相应的贷款担保合同，贷款合同的生效日应为同一天，期限应相同。
第十一条 组合贷款的各种合同签定后，贷款银行应当按两类贷款，分别开立政策性和经济性贷款两种帐户进行核算。

第四章 贷款的额度、期限与利率

第十二条 个人住房担保组合贷款的总额，不得高于房地产估价机构评估拟购买房的价值或实际购房费用的70% (以较低额为准)。
第十三条 住房公积金贷款额度最高不得超过个人公积 金帐户余额的15倍。
第十四条 个人住房政策性贷款最高不超过住房资金管 理中心规定的限额(现阶段个人性贷款最高限额不超过3万 元)。
第十五条 贷款期限，职工个人庄房公积金担保贷款的期限最长不超过10年，且不得超过借款人尚存的法定工作年限。
第十六条 个人住房公积金贷款利率和个人住房商业性 贷款利率执行中国人民银行现行规定的利率，国家调整利率，执行新利率。
第十七条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 贷款抵押和担保

第十八条 申请个人住房贷款必须以所购房屋作贷款的抵押物。并由借款人亲属提供有第二住所的承诺书。
第十九条 抵押房产的现值，由住房资金管理中心和贷款银行认可的房地产评估机构进行评估，并由住房资金管理中心和贷款银行确认，抵押值最高不得超过抵押房产价值的70％。
第二十条 以期房抵押的，借款人应持依法生效的预购房屋合同到房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记，售房单位的担保责任解除。
第二十一条 以现房抵押的，借款人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房产管理部门办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；售房单位未取得《房屋所有权证》，借款人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，售房单位取得该抵押物的《房屋所有权证》后，办理正式抵押登记手续。
第二十二条 借贷双方应详细开列抵押物清单。
第二十三条 抵押期间，未经住房资金管理中心及贷款银行同意，借款人无权将抵押物出租、转移、变卖、馈赠和再次对其设定抵押。
第二十四条 贷款人对设定抵押的住房在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查，对设定的抵押物在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。
第二十五条 抵押期间，所有能够证明抵押物权属证明的文件(原件)，均由住房资金管理中心委托银行代管。
第二十六条 办理抵押的—切费用应由借款人负担。
第二十七条 抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定抵押权，同时到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第二十八条 为借款人提供的担保必须是为贷款银行和 住房资金管理中心认可的不可撤销的全额有效担保，并承担连带民事责任。
借款人的保证人可以是法人也可以是具有完全民事行为 能力的自然人。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，并且银行帐户有存款；保证人是自然人的必须有稳定经济来源，具有足够代偿能力，并且在银行存有一定数额的保证金。
个人购买现住房的可由单位将售房款集中存入贷款银行 作为个人组合贷款保证。
保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证期间从保证合同订立之日起至借款人还清全部贷款本息止，保证人发生变更的。必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。

第六章 房屋保险

第二十九条 借款人需在抵押贷款台同签订前按住房资 金管理中心和贷款银行指定的险种，办理抵押物保险，并应明确在抵押期间，抵押物因灭失所得的财产赔偿金，住房资金管理中心和贷款银行有优先受偿仪，保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息额。
在抵押期间保险单(正本)由住房资金管理中心或贷款银行贷管。
第三十条 在借款期限内，抵押物如果发生保险责任范围内的损失，抵押人获得的保险赔偿金应按个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款所占份额分别偿还贷款本息。
第三十一条 抵押有效期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期间，如发生保险责任范围以外的毁损，均由借款人负全部责任。

第七章 贷款偿还和收回

第三十二条 借款人必须按贷款合同规定的还款方式与期限偿还贷款本息。
贷款期限在1年(含1年)以内的，到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在1年以上的，按月均等额归还贷款本息。
R二Px[I(1+i)”]／[ (1+i)”-1]
其中：R一月均还本付息额
P一借款本金
i一贷款月利率
n—按月计算的偿还期限

第三十三条 贷款期内，借款人未按期归还贷款本息的，以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之二点—违约金，借款人连续逾期二个月不偿还贷款本息的，由担保人直接承担还款责任，贷款银行有权将借款人所欠款额从担保人的帐户中扣收。
第三十四条 发生下列情况之一，住房资金管理中心和贷款银行有权依照《中华人民共和国担保法》处分抵押物， 以所得款项清偿贷款本息及相关费用：
(一)借款人连续6次未按贷款合同规定的时间还本付息，或贷款到期6个月后仍未还清全部贷款本息及相关费用；
(二)借款人在还款期限内去世，或被依法宣告死亡、失踪后无继承人或受遗赠人；
(三)借款人在还款期限内去世，其法定继承人或受遗赠人拒绝履行贷款合同任一条款。
第三十五条 贷款银行对抵押物进行处置，应当采取转 让、拍卖、或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当按下列顺序分配：
(一)支付与处置抵押物有关的费用；
(二)扣除抵押物有关税费；
(三)按个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款所占的份额，分别偿还贷款本息及违约金，损害赔偿金等；
(四)剩余部分退还抵押人。
第三十六条 处分抵押物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款银行有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分。
第三十七条 借款人具有下列情况之一的，住房资金管理中心和贷款银行按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
(一)借款人不按期归还贷款本息的；
(二)借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
(三)未经贷款银行同意，借款人将设定抵押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复使用抵押的；
(四)借款人违反借款合同规定任何条款，经住房资金管理中心和贷款银行指出，仍未予以改正的；
(五)未经抵押权人同意，抵押人随意改变抵押物结构造成损失，又无其他财产继续提供担保，或将抵押物出租出售的；
(六)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力的；
(七)抵押人违反抵押合同，借款人无法落实贷款银行或市住房资金管理中心要求的新保证或新抵押的。

第八章 其 他

第三十八条 借款合同当事人任何一方要求变更合同内容或解除合同，需以书面形式提前一个月通知合同的其他当事人，未达协议前，原合同继续有效。
第三十九条 借款合同各方发生纠纷时，首先由当事人各方协商解决，协商无效时，向人民法院提起诉讼。
第四十条 本办法由市房改办和市工商银行、建设银行共同负责解释和修订。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



如何依法加强会计管理、提高会计服务水平

昆明市晋宁县财政局 李秀玲

随着我国经济体制改革的不断深入，会计制度本身也在不断修改和完善，两则两制的实施和各项具体准则的逐步出台对会计人员的要求也越来越高。会计工作是一项具有很强政策性、原则性和专业性的工作，在经济业务日趋复杂、会计改革不断深入的情况下，诸多因素导致会计信息的不真实。例如会计人员的整体素质不高、单位的内部控制不完善或者有制度不执行，使制度形同虚设、会计人员受物质利益的诱惑而主观作假……
如何使会计人员在经济社会发展的今天依法理财、坚持诚信越来越成为人们关注的焦点。本文试就如何进一步加强会计管理、提高会计服务水平提几点措施和建议：
一、 提高会计人员的专业素质
会计工作是一项具有很强政策性、原则性和专业性的工作，在经济业务日趋复杂、会计改革不断深入的情况下，会计人员的整体素质不高将极大的影响会计工作的开展。由于会计人员的年龄层次老化、知识结构不均衡，导致他们在实际工作中对《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》把握不好，在工作中遇到新情况、新问题时，对使用的核算方法、核算原则无法掌握，或者根本不按制度进行，只是凭经验凭感觉去处理，具有较强的主观随意性。这样在实际操作中，就会产生曲解会计科目的含义、数字书写错误、会计估计错误等一系列不应有的错误，使会计信息不能如实反映企业的财务状况、经营成果及现金流量。所以提高会计人员的专业素质尤为重要。在提高素质方面，笔者认为：首先应对会计人员进行系统的会计知识培训。会计工作是一项实际操作性很强的工作，要做好会计工作，必须具有较系统的专业知识。其次，组织专门的《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》的培训，因为制度和准则也是在实际操作中不断完善和健全的，如果不经常对制度和准则进行学习，在实际处理会计业务时就会出现偏差，甚至错误，所以，我们要经常组织对《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》的培训，使会计人员在实际工作中严格按照《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》的规定来处理业务。最后，单位应该对会计人员的工作进行定期和不定期的抽查，发现问题及时解决，做到防微杜渐。
二、提高会计人员的思想素质
受市场经济条件下各种物质利益的诱惑，一部分会计人员丧失了基本的职业准则，他们把诚信理念抛之脑后，做假账，损坏了国家和集体的利益。如何让会计人员从主观上严格要求自己，抵御各种诱惑，树立良好形象，提高自身修养？笔者认为在加强会计人员专业素质的同时，还应对会计人员的职业道德进行规范，使会计人员树立正确的人生观和价值观。加强会计人员的思想教育，使会计人员真正认识到会计工作是一项神圣的职业。让会计人员认真学习毛泽东思想、邓小平理论、江泽民同志“三个代表”重要思想，使他们深刻认识到会计工作的重要性，忠心地维护国家和人民的利益。在职业道德建设中，制定行业性的职业道德规范不断提高会计人员的思想素质、服务意识，力求做到政策上不违背原则，客观上符合实际，思想上保持一致，打造一支素质高、业务强、职业责任感强的会计队伍。
三、建立内部的奖惩制度和监督制度
一方面建立严格的奖惩制度。制度规定会计人员可以做什么，不可以做什么，用制度管人。司法部门正在探索用廉政保证金来确保司法公正。这一做法，会计行业也可以搞，好的东西就要借鉴，只要它可以帮助我们理好财，当好家。小到单位，大到行业，奖惩制度的建立将有利于避免违法违纪行为，同时提高工作效率。
另一方面建立监督制度。目前，我国既有代表国家利益的财政、审计、税务等国家监督机关，也有会计师事务所、审计师事务所等履行社会监督职能的社会中介机构。所以，建立有效的监督制度可以使权力受到制衡，减少造假现象已迫在眉睫。通过监督，使会计工作更趋于制度化；通过监督，可以有效地预防和治理腐败。实践中，建立有效的监督机制还需要充分发挥职工代表大会、监事会的作用，使会计人员真正履行好会计职能，从而提高整个会计行业的服务水平。
四、完善《会计法》和加大执法力度
我国实行市场经济的时间不长，市场经济的发展要求有相关法律来规范，《会计法》的产生正是市场经济的需要。但是《会计法》存在一些不健全的地方，缺乏一定的可操作性。例如：《会计法》规定单位负责人的义务一方面是支持会计人员会计机构的工作，另一方面单位负责人不得干涉会计机构会计人员依法行使职权。但在实际工作中单位负责人干涉会计机构、会计人员工作行使职权的现象并不少见。这种情况下，会计职能表现不出来，会计职能成了领导的个人意志，这完全背离了立法者的本意。会计人员和会计机构的合法权益没有真正得到保障。而从执法角度：对会计信息失真的单位和个人的惩罚力度不够。例如：在例行的财务大检查中，对查出的违法违纪问题大多采取大事化小、小事化了的处理方法，使违法违纪的单位及负责人逍遥法外，同时对诚实守信的守法者带来了负面影响。《会计法》是我国规范和约束会计行为的最高法律。会计人员要加强对《会计法》的学习，使自己在进行会计工作的过程中依据《会计法》进行会计处理和核算。《会计法》中对违法会计人员的惩罚其力度是不够的。我们在会计立法中，应对《会计法》的部分原则性规定予以细致化，同时不断探索和出台相关配套措施，使单位领导、会计机构、会计人员三者形成一种良性的法律互动模式，在该模式中，三者均以法律为行为准则。其次，在执法过程中，对违反财经法规的现象要严格惩处，对造假的人员要依据有关法律法规依法追究责任。要做到执法必严，违法必究、责任明确。只有让造假者得不偿失、让诚实守信者得到应有的保护，才能为提高会计诚信度奠定良好的社会基础。
五、营造会计人员独立的格局
会计人员既是管理者，必须维护本单位的利益，同时又要国家利益的立场履行监督职责，维护国家利益。在这两种利益冲突的情况下，会计人员难以作出决定。所以应加强会计体制改革，实行会计委派制（会计委派制是把会计人员从企事业单位中独立出来，由国家对所有会计人员实行统一委派分级管理，会计人员代表国家对单位的经济活动实施直接监督单位负责人不得干预会计人员工作的一种管理体制）逐步地、适时地在中央和地方成立负责会计管理和会计人员委派工作的机构，将会计人员从企业中独立出来。只有在会计人员不直接接受企业负责人的直接领导的情况下，才能保持相对独立性，依照《会计法》履行会计人员的职责忠于职守、依法办事、坚持真理、维护财经纪律充分发挥会计监督的作用。
当前，我国在一些地区进行了国库集中支付的改革试点，取得了一定的经验和成绩。通过国库集中支付，改变资金的管理方式、支付方式，硬化了预算管理，在提高财政资金使用效益的同时，使腐败行为失去了滋生的土壤。这一政策将推广到各地。我们要在实践中不断探索新办法、新思路来指导我们的会计工作和规范我们的会计行业。总之，要依法加强会计管理、提高会计服务水平是一项艰巨而复杂的工作。在新形势下，我们只有不断加强会计队伍的建设和管理，不断规范会计工作，加强会计立法和加大执法力度，提高会计工作质量，真正做到朱熔基总理在视察上海会计学院时提出的“诚信为本、操守为重、遵循准则、不作假帐”。只有这样，才能做到加强管理、提高会计服务水平，使会计人员更好的为我国的经济建设服务。


作者简介：李秀玲，昆明市晋宁县财政局办公室副主任、监察科长。2003年毕业于云南财贸学院，迄今在新华网等发表评论文章、论文三十余篇。有论文收入云南省财政厅会计论文集等多种论文集。