上海市物价局


上海市关于规范商品房销售价格行为的暂行规定
上海市物价局



第一条 （目的和依据）
为了规范商品房销售价格行为，制止价格欺诈，维护正当竞争，保护购房人的合法权益，根据国家计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》等有关法律、法规、行政规章，制定本暂行规定。
第二条 （适用范围）
凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营企业均应执行本规定。
第三条 （房价制订和构成）
商品房销售价格以及楼层、朝向增减系数由房产开发企业、经营企业制订。
商品房价格由成本、利润、税金等项目构成。
水、电、煤气、电话、闭路电视等属住宅配套性质的建设费用计入商品房开发成本，一并计入房价。
第四条 （房价用语）
销售商品房未经物价部门审核，不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称，误导蒙骗购房人。
第五条 （基准房价）
商品房销售价格的基准房价为底层（除商住楼）、朝南房间的价格；一幢房屋的楼层、朝向增减系数代数和应趋近于零。
第六条 （明码标价）
销售商品房应明码标价，内容包括：座落位置、结构、规格、面积、计价单位、产权性质、经纪人费用。标价签由市物价检查所统一监制。
采用电子屏幕显示，应将标价内容逐项显示。
销售价格若有变动应及时更换标价签。
第七条 （售房价格说明）
销售商品房应备有售房价格说明书，内容包括：各种规格房型简图，各室号整套建筑面积（含比例分摊公用面积），各厅、室使用面积，楼层、朝向房价增减系数，拟定的物业管理收费项目及标准。售房价格说明书文本由市物价检查所统一监制。
第八条 （销售合同价格）
商品房销售合同应当标明销售价格，建筑结构、装修和设备标准等相关条件，施工图与实测面积差异的处理办法，以及其他涉及价格的内容，应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，房地产企业和购房人应严格执行，任何一方均不得以商品房市场价格上涨、建筑成本变化等为
由，擅自变更合同签订的销售价格。
第九条 （收费规范）
各种收费应严格执行国家和本市有关规定。
房地产开发企业不得收取房价外费用；不得在商品房交付使用时，委托物业管理单位追加房价外费用。
物业管理单位不得收取与自身管理、服务内容无关的商品房建造及配套费用；为购房人代办电话、燃气热水器安装，不得收取代办费外的费用。
中介服务机构收费应执行市物价局、市房地局《关于本市房地产中介服务收费的通知》的规定。
商品房交易、登记收费，应执行有关规定；收费部门应在交费场所公布收费价目表，悬挂收费许可证。
第十条 （价格异议处理）
商品房销售合同中涉及价格内容不明确、有异议的，购房人可向所在地的区、县物价部门申请核定。对有关的行政机关、事业、企业单位价格违法行为，购房人可向所在地物价检查所投诉、举报。
第十一条 （处罚规定）
违反本规定第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条的，由物价检查机关按照有关法律、法规、行政规章实施处罚。
第十二条 本规定由市物价局负责解释。
第十三条 本规定自一九九六年六月十日起执行。



1996年6月10日
中国古代法的几个基本问题述评

李爱斌

关于中国古代法的基本理论，古代学者和政治家有着不少的论述。综合这些论述，或许能更接近地勾勒出我国古代法的真实，辨析出我国法治早期时代的一些历史和特点。
一、法的产生—“民众而奸邪生，故立法制为度量以禁之”
先秦的学者认为，在国家和法律没有产生之前，远古的中国社会“天下之乱，若禽兽然”。商秧说，“民众而奸邪生，故立法制为度量以禁之。是故有君臣之义，五官之分，法制之禁”。百姓多了，不免产生奸邪，于是，作为度量奸邪、禁绝奸邪的法制得以产生。墨子分析说，天下之所以乱，其原因在于没有“政长”。于是选出天子，置立三公，划分“万国”，分立国君，置立政长。实际上是以地域划分国家，建立国家机构，实施国家统治。
满清入关前，还没有真正意义上的法律。入关后，“人民既众，情伪多端。每遇奏谳，轻重出入，（世祖）颇烦拟议”。世祖福临命人制定了《大清律集解附例》。
从这些记述中可以看出，1、中国古代法律产生的根本原因是“民众而奸邪生”、“人民既众，情伪多端”。正是治理天下混乱的需要促成了法律的产生；2、法律的制定和实施的动力来自于统治者，并且是统治者（圣人）建立不世功勋，基本安定天下之后。这些圣人凭借自己极大的权威和功业，为了巩固和稳定统治，开始重视法制的作用，进而发政令、制法律，推行法制。
二、法的地位、作用—“以法治国，则举措而已”
中国古代法律只是“主”、“上”统治天下、管理百姓的一种工具和手段。它是用来管别人的，服务于君主统治，服从于君主意志的。在齐国变法的管仲说，“法者，上之所以一民使下也”;“法律政令者，吏民规矩绳墨也”；；“以法治国，则举措而已”。法设之于官府，甚至不让百姓知道。郑国子产铸鼎公布法律，引起包括孔子在内的不少人的反对。
中国古代知识分子也认识到，法有其缺点，不是万能的。司马迁说，“法家不别亲疏，不殊贵贱，一断于法，则亲亲尊尊之恩绝矣。可以行一时之计，而不可长用也，故曰严而少恩”。法同样是一把双刃剑，并不是单单凭法就可以解决所有问题的。在秦嬴政之前，商鞅、吴起变法，一方面使国家强盛，另一方面自己落了个悲惨的下场（法家思想之集大成者韩非的学说甚至还没有被秦嬴政实施，就被谗言害死）。秦嬴政采用韩非的法律思想治国，征服了六国，建立了中央集权的统一国家。但是，因为过于依赖法制，苛刑峻法，很快就灭亡了。鉴于秦的教训，汉初用黄老学说无为而治以休养生息。自汉武帝之后，德主刑辅成为历代统治思想，法律站在了辅助性的地位上经久不变。
一切法都是经济利益的反映。法律，就是利益的保护和分配，使矛盾和斗争的统治者制定法律，体现了他们的经济利益和其他利益。在法律中，他们享有种种特权，如“刑不上大夫，礼不下庶人”；可以赎金抵罪等等。而一旦实施中，触及了他们的利益和意志，他们就利用手中的权势和影响，加以制止和阻碍。于是出现“法之不行，自上乱之”的情形，结果施行法制者往往身败名裂。
三、礼法关系—“相辅而行，不可缺一”
最初的“礼”，原是人们供奉鬼神的一种习俗。礼逐渐由祭祀仪式发展成调整人们社会关系的行为准则。随着社会的发展，礼逐步完善详备，成为兼容并包的庞大的体系。《汉书*礼乐志》叙述得较为详细：“人性有男女之情，妒忌之别，为制婚姻之礼；有交接长幼之序，为制乡饮之礼；有哀死思远之情，为制丧祭之礼；有尊尊敬上之心，为制朝觐之礼。…
从治国的角度看，礼与法有着相似的起源、作用和地位。他们相辅相成，共同维护着统治者的利益和统治秩序。张岱年、魏长海说，荀子“既不同意只讲礼治、德治，不讲法治；也不同意只讲法治，不讲礼治、德治。荀况注重礼法的主张，兼采儒法两家政治理论之长，纠正儒法两家之短，这是从总结战国时期的历史经验中获得的。到清末宣统元年，江苏提学使劳乃宣上书言，“且夫国之有刑，所以弼教，一国之民有不遵礼教者，以刑齐之。所谓礼防未然，刑禁已然，相辅而行，不可缺一者也”。
关于礼法关系，当代学者杨鹤皋有一段总结性的叙述：在战国之前，法在内容上与“礼”相通，指对人们进行引导和禁止的条文规定；在使用上与“刑”同义，指表现为伤害体肤的惩罚规定和措施。战国之后，随着成文法的制定公布和变法的开展，礼与法日益对立，法与刑逐渐区分。在内容上，法将传统道德、习惯以及个人的言论等排除在外，专指由君主和官府颁布的命令，从而有别于礼。需要补充的是，法与刑虽然形式上分开了，但他们仍然有着共同的目的和作用，仍然共同为统治秩序的维护而服务。
四、德法关系—“国之有刑，所以弼教”
秦朝灭亡的教训，使得后代治国者不得不进行反思。汉初董仲舒认为, “王者承天意以从事，故务德教而省刑罚。刑罚不可任以治世，犹阴之不可任以成岁也。今废先王之德教，独用执法之吏治民，而欲德化被四海，故难成也。是故古之王者莫不以教化为大务，立大学以教于国，设庠序以化于邑。教化已明，习俗已成，天下尝无一人之狱矣”。他重视儒教的传统，开始强调德在治国方略中的主导地位,并逐渐被统治者所采纳。刘向说得更为明白，“且教化，所恃以为治也，刑法所以助治也”。
到了唐代，“德礼为政教之本，刑罚为政教之用”逐渐成为治国的共识。唐太宗在总结历史经验的基础上，提出了“为国之道，必须抚之以仁义，示之以威信”的主张，就是推行德治，施刑罚。比较正确地处理了德与法的关系。唐太宗认为，这两者的完美结合，可以移风易俗，由乱至治。他谆谆告诫大臣们应“以仁为宗，以刑为助”。为避免重蹈亡秦和亡隋严刑峻法的覆辙，他认为必须废除严刑苛法。因而，太宗时修订的法律比隋朝时“削烦去蠹，变重为轻”。太宗虽然提倡德法兼用，但他也看到了在维护封建统治过程中刑罚的必不可少。（参见王德明:《唐太宗的“德治”思想》）。
到元代官修《宋史》时，这种思想仍是正统。《宋史*刑法》解释《书》中“士制百姓于刑之中，以教祗德”这句话说，“言刑以弼教，使之畏威远罪，导以之善尔。唐、虞之治，固不能废刑也。惟礼以防之，有弗及，则刑以辅之而已。
从理论上、认识上说，德主刑辅是正确的、甚至是切中时弊的。但在实践中，德，更多强调的是官吏自身的约束力，由官吏本身的道德修养、能力水平而确定，没有一种广泛的、全方位、强有力的监督制约，因而不可避免地产生暗箱操作和腐败政治。事实上，即使历史上法律森严、具体而完备的时代，官员的自由裁量权也是非常大的，甚至靠官员自己的聪明才智、关系网颠倒黑白、一手遮天。
总之，中国古代社会中，先有强人政治，建立国家，然后产生法律。法律作为治理百姓的工具之一，作为德治的辅助手段而存在。这种思想在中国几千年的古代历史发展中占着主导地位。它的经济基础是封闭的、不发达的，没有自由竞争经济发展的内在驱动力，只是一种自上而下的外在推动，归根到底要视统治者的重视程度、认识甚至兴趣而发展。它没有民主的政治传统，是强权政治的组成成分。法、法的学说直接产生于并掌握在统治者一个阶层——“士”手中。他们热衷于为统治所用，创立学说，实行法治，一切都取之于、服务于统治百姓的需要。因而，不可能代表广大人民的根本利益。他们共同的出发点和本质特征就是治民、愚民。法治是公平文明正义的体现。讲法治的时期，社会就安定、政治就清明、秩序就稳定，但实践中往往不能长久。因为它是统治的附庸、皇帝的侍臣、政治的工具。它的推行依然靠“势”、“术”，没有势无法施行法治，而且法治其实就是一种术 ，遇到权势往往就驻足不前、甚至“礼崩乐坏”。

(作者单位：河北省邯郸市政府法制办）