企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租厂房是否存在出租情况；
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；
2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
　
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。
　　
上海市政府


上海市铁路道口管理办法
上海市政府


第一章 总 则
第一条 为了加强铁路道口的管理，确保行车安全畅通和人民生命财产的安全，根据铁道部、交通部、公安部联合发布的《铁路道口通行规定》，结合上海市的具体情况，制定本办法。
第二条 凡上海市范围内的铁路道口，均按本办法处理。

第二章 道口铺设原则
第三条 铁路、公路（道路）交叉，当交通量达到国家建委、计委关于设置立体交叉的规定时，应设置立体交叉；在修建立体交叉困难时，应设置有人看守的道口。现有铁路正线和车站内原则上不增设道口。
第四条 新建、改建道口和立体交叉，由建设单位（郊区凭县以上单位的介绍信）向铁路部门提供有关资料并提出申请，经上海铁路分局审查批准；立体交叉工程投资较大的，报上海铁路局批准。
第五条 新建、改建道口及立体交叉投资的承担办法，按国家建委和计委的有关规定办理。

第三章 道口的分类及技术标准
第六条 道口分为下列几种：
（一）平交道口，系指铺面在二点五米以上（含二点五米）直接与公路（道路）贯通，允许通过机动车辆（包括拖拉机，以下同）的道口；
（二）平过道，系指车站、站场、厂矿企业专用线内不贯通公路的平面交叉地点；
（三）人行过道，铺面标准宽度为零点四米至一点二米，禁止机动车辆通行。
第七条 道口的技术条件，必须符合铁路、公路双方现行技术标准。平交道口应尽量正交；必须斜交时，其交叉锐角应大于四十五度。平交道口两端的公路路面应有不少于三十米的直线段和不少于十六米的水平段，衔接水平段的纵坡不大于百分之三；困难地段不大于百分之六。道口的
宽度应与路面宽度相等。
第八条 道口应设置道口警标、司机鸣笛标（站内不设）及护桩（城市市区及铁路路堑地段可不设）。有人看守的道口应设置栏木（栅栏）。■望条件不良的无人看守道口应设置“危险道口，停车■望，安全通过”的宣传牌，人行过道应设“小心火车”的宣传牌。标、桩、牌应做到设
施齐全，清晰醒目。

第四章 道口的拆除和合并
第九条 未经合法手续批准的道口，以及按协议或文件规定应该拆除的道口，必须拆除。
第十条 市区内的道口，应根据城市总体规划合理设置；郊县铁路正线每公里内只准设置一处道口，超过一处的原则上应合并。
第十一条 道口的拆除和合并，由铁路部门会同所在地的区、县政府或使用单位调查确定后即行实施。道口的拆并费用由铁路部门承担，公路（道路）的改移费用由地方有关部门承担。

第五章 道口的看守
第十二条 有人看守道口，由铁路部门或专用线权属单位派员看守；无人看守道口，在所在地的区、县政府的领导下，由铁路部门与道口使用单位或受益单位协商委派交通安全员，监督车辆安全通过道口。
第十三条 铁路部门委托公安局交通部门在铁路道口员中培训部分道口执勤交通员，发给袖章或其他证件。道口执勤交通员负责在道口履行交通安全宣传、指挥车辆、疏导交通的职责，可对违章穿越道口的车辆、行人给予经济处罚。

第六章 道口的安全通行
第十四条 加强机动车辆的管理，严禁无牌、无证的机动车辆穿越道口。
第十五条 机动车辆通过有人看守道口时，必须减速行驶。遇栏木放下或看守人员示意火车即将通过时，须依次停在停止线以外；没有停止线的，停在最外股钢轨五米以外。通过没有道口信号的铁路道口时，须遵守道口信号的指挥。通过无人看守道口或遇道口信号失效时，车辆、行人
须先停车或止步■望，确认安全后方可通行。
第十六条 机动车通过道口时，驾驶员必须服从铁路道口员或道口执勤交通员或交通安全员的指挥，任何车辆不准在铁路道口上停留。通过道口时，严禁超车或抢道行车。

第七章 道口设备的管理
第十七条 道口铺面由铁路部门负责管理、维修；铺面以外的公路（道路）路面，由城建、交通或其它有关部门负责管理、维修。
第十八条 道口警标、鸣笛标及护桩由铁路部门设置并负责管理。危险道口宣传牌由铁路部门设置，并和地方共同保护。一旦发生缺损，由损坏者负责赔偿，铁路部门应及时更换。
第十九条 铁路部门要按照先干线后支线，先站内后站外，先繁忙后一般，以及先易后难的原则，加快铁路道口自动信号和立体交叉的改造，有关部门在征地拆迁、封路施工及投资的合理负担上，应积极配合。

第八章 附 则
第二十条 本办法经上海市人民政府批准，自一九八六年一月一日起施行。
第二十一条 对危害铁路道口安全管理的处罚办法，由上海铁路局制定。



1985年12月23日