某农村信用合作社联合社不服某房产管理局撤销房屋他项权证案评析

樊斌杰

一、案情介绍
1、设定抵押前房屋被法院"查封"
黄甲与黄乙因债务纠纷诉诸某县人民法院。1999年8月27日，该县人民法院作出（1999）修民初字第482号民事判决，由被告黄乙给付黄甲债务款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%计息。限在本判决生效后一个月内连本带息一次付清。判决生效后，该县人民法院于2000年12月18日作出（2000）第482-1号民事裁定，裁定查封黄乙购买坐落在县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套。2000年12月18日，黄乙在一份送达文件栏填有"民事裁定书"的送达回证受送达人签名或盖章栏签了自己的名字。黄乙承认送达回证上的字是他签的，但这个裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有权人为徐某，证号为36515，徐某与黄乙属夫妻。该送达回证无案号，受送达人栏为黄乙。法院查封时，未通知财产所在地的基层组织或被执行人所在工作单位；未向有关管理机关发出协助执行通知书；未责令被执行人将房屋产权证交人民法院保管；未加贴封条也未张贴公告。
2、被"查封"的房屋办理了他项权证
2001年8月2日，徐某因需资金周转，以夫妻共有的坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室向某农村信用合作社联合社抵押贷款，并签订了房地产抵押合同。同日，徐某和该农村信用合作社联合社共同向某县房产管理局申请抵押押登记，黄乙在房地产抵押合同和抵押登记申请书等文书上签了字。2001年8月6日。该县房产管理局颁发了房屋他项权人为该农村信用合作联社，房屋所有权人为徐某的2001-58号房屋他项权证。
3、房地产抵押合同被法院确认无效
2002年9月20日，县人民法院作出（2002）第482-2号民事裁定，将被执行人黄乙坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室房屋一套抵给申请执行人黄甲偿还债务。即该房屋归黄甲所有。但该民事裁定书未送达给黄乙和徐某。2003年12月6日，黄甲以黄乙为被告，以该农村信用合作社营业部为第三人，向县人民法院请求确认被告与第三人签订的房地产抵押合同无效。被告辩称，本人用该房产抵押贷款属实，但法院查封房屋本人并不知晓，未得到任何手续。法院审理后认为，被告明知房屋被法院查封，仍用该房屋抵押贷款，而该房屋属不得抵押之财产，故该抵押行为应认定为无效。遂于2004年3月19日作出（2004）第59号民事判决，判决被告黄乙与第三人农村信用合作社营业部签订的房地产抵押合同无效。
4、 房屋他项权证被注销
2004年5月26日，县人民法院向县访产管理局签发了（2000）第482-1号协助执行通知书，请求协助将本院查封并已抵付的黄乙坐落于县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套过户给黄甲。2005年4月12日，县房产管理局依据县人民法院（2000）第482-1号协助执行通知书要求，决定注销徐某的2001-58号房屋他项权证。农村信用合作社联合社不服该决定，向县人民政府提出复议。复议机关撤销了县房产管理局注销《房屋他项权证》的决定并责令县房产管理局自收到本决定之日起五日内重新作出具体行政行为。2005年7月25日，县房产管理局以设立抵押权的房屋在办理抵押登记手续之前已被县人民法院查封，抵押人在办理该房屋抵押登记时，故意隐瞒事实，且设立抵押权的合同已被县人民法院认定无效，应视为丧失了房屋权属登记的必备要件，该抵押登记申报不实为由，决定注销2001-58号房屋他项权证。
5、注销行为被确认无效
2005年9月2日，农村信用合作社联合社以县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证行为依据错误为由，提起行政诉讼，请求法院撤销注销2001-58号房屋他项权证的决定。法院审理后认为，该决定未送达给第三人徐某、黄乙，其行为违反法定程序。遂依据《中华人民共和国国诉讼法》第五十四条第（二）项第3目和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉苦于问题解释》第五十七条第二款第（三）项之规定判决确认修水县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证的决定无效，并限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。农村信用合作社联合社不服该判决，提起上诉，请求撤销限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为之判决。二审法院审理后，支持了上诉人的请求。
二、评析
1、法院"查封"的民事裁定书应视为未送达，不生法律效力。即使送达了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得对抗善意的第三人。
2、徐某有权以坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室的私有住房设立抵押，徐某、黄乙与农村村信用合作社联合社共同向县房产管理局申请房屋抵押登记，手续完备，材料真实，符合法律规定的必备要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有权证；③有抵押人的身份证。
3、法院确认抵押合同无效违法。抵押合同生效必须具备登记要件，未经登记不发生法律效力。按我国现行的法律制度，房地产权属登记是一种行政确认行为，只有登记的行政行为被撤销或确认为无效，房地产抵押合同才无效。在房地产抵押合同未登记前，该合同还未生效。合同还未生效，却确认为无效，这种确认无效的判决显然是错误的。
4、县房产管理局注销房屋他项权证无事实和法律依据。依担保法和城市房屋权属登记管理办法，房屋权属登记部门办理他项权登记时只就下列文件的内容真实性和形式的合法性进行审查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有权证；③申请人（自然人）的身份证；④权利人和他项权利人的共同申请。本案申请人提供的登记材料内容真实、形式合法，完全具备登记的法定要件。县房产管理局注销房屋他项权证无任何事实和法律依据。
5、法院判决"限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。"适用法律错误。《行政诉讼法》第五十四条规定的一审判决共有四种形式：维持判决、撤销判决、履行判决、变更判决。《若干问题解释》第五十七条又增加了两种新的判决形式：驳回原告诉讼请求判决和确认判决。本案一审法院采用的是确认判决而非撤销判决。故其依照《行政诉讼法》第五十四条（二）项第3目：人民法院经过审理，具体行政行为有违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为之规定判决“限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。”适用法律错误。
三、相关链接
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）４１．对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。
既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。
财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十四条 办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
《城市房屋权属登记管理办法》第十一条 权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条　人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。
　　有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：
　　（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；
　　（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
　　（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。


江苏省常州市人民政府


常政发〔2006〕97号



关于颁发常州市区驻军军官随军家属就业和社会保障工作暂行办法的通知

各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
　现将《常州市区驻军军官随军家属就业和社会保障工作暂行办法》颁发给你们，望认真贯彻执行。


二○○六年七月十九日


常州市区驻军军官随军家属就业和社会保障工作暂行办法

　　第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步做好随军家属就业和社会保障工作，维护部队稳定，支持国防建设，根据国务院、中央军委和省委、省政府的有关文件精神，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本办法所称随军家属，是指经部队师（旅）以上单位政治机关按规定批准随军（含随调）的驻军现役军官配偶。
　　本办法也适用于驻常州市区的中国人民武装警察部队。
　　第三条 各级政府、各有关部门应高度重视随军家属就业和社会保障工作，并将其纳入本地区经济和社会发展规划，纳入地方人事、劳动保障管理工作的总体规划，纳入实施就业和再就业工程，作出统筹安排。要精心组织，密切配合，克服困难，采取切实有效的措施，做好随军家属就业和社会保障工作，并监督检查有关法律和政策的落实。
　　第四条 凡在本市市区的国家机关、社会团体、企事业单位和各类经济组织都有按照国家、省、市有关法规政策接收安置随军家属的义务和责任。有用工需求的单位，在同等条件下，应优先安置随军家属就业，政府投资形成的公益性岗位也要优先录用随军家属。
　　第五条 随军家属就业工作，要坚持行政调配和市场调节相结合的原则。各有关部门采取行政调配安置、人才与劳动力市场双向选择、鼓励自谋职业和部队创造条件等多种途径，实施多渠道就业，妥善解决随军家属的就业问题。
　　鼓励随军家属自主选择单位，用人单位同意接收并符合相关规定的，各级人事、劳动保障部门应及时为其办理就业录用的相关手续。
　　第六条 各部门要按照下列职能分工，各司其职，密切配合，共同做好随军家属就业工作：
　　（一）人事部门负责对随调时为国家机关、事业单位的在编在册在职人员实行行政调配安置和双向选择；
　　（二）劳动保障部门负责为随军时在企业工作或无工作单位人员提供职业和培训，指导和推荐就业；
　　（三）财政部门负责自谋职业扶助金的安排，将其列入财政年度预算，并做好社会保险补贴的审核工作；
　　（四）税务部门负责随军家属就业有关税收减免工作；
　　（五）双拥办负责随军家属就业的组织和相关协调工作；
　　（六）驻军团以上政治部门负责在每年6月中旬将上年度随军家属名册和相关材料报送市双拥办审核。
　　第七条 随军家属符合下列条件之一的，市政府每年8月份下达指令性安置计划，按专业对口（相近）、原单位性质对等安置的原则，由人事部门实行行政调配安置、劳动保障部门实行优先推荐就业：
　　（一）随调前为国家机关、全额拨款事业单位的在编在册在职人员；
　　（二）正团职以上（含正团）领导的配偶；
　　（三）飞行员的配偶；
　　（四）荣立二等功以上或被大军区以上授予荣誉称号，为部队作出突出贡献现役军官的配偶；
　　（五）被省政府或大军区以上授予荣誉称号，对社会有较大贡献的随军家属。
　　以上对象享受行政调配安置或优先推荐就业原则上一次。不接受行政调配安置、推荐就业的，视为其自动放弃工作。
　　第八条 根据市场调节就业政策，逐步推进随军家属通过人才、劳动力市场双向选择就业。人事、劳动保障部门要根据当年随军家属的年龄、文化水平、技能特长、择业意向等情况建立专门档案，建立随军家属就业信息网络，实行分类指导，做好跟踪服务。各级人才中介、职业中介机构每年组织1—2次随军家属就业专场招聘洽谈会，也可到驻军团级单位设小型就业招聘专场，拓宽随军家属就业渠道。
　　第九条 鼓励用人单位接收安置随军家属就业。对接收安置随军家属就业的单位（不含财政拨款单位），只要为随军家属提供就业岗位，与其签订一年以上劳动（聘用）合同，参加各项社会保险，按规定支付劳动报酬的，在合同期限内逐年给予社会保险补贴，期限最多不超过三年。社会保险补贴按单位应为所招随军家属缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险费计算，个人应缴纳部分仍由本人负担。
　　对为安置随军家属就业新办的企业，随军家属人数占企业总人数60%以上（含60%）的，可自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。
　　第十条 随军家属选择自谋职业，享受政府发给一次性自谋职业扶助金政策。随军家属从批准随军且落户后，并与单位无劳动关系的可到市双拥办领取《自谋职业申请书》，由驻军团以上政治机关初审，经市人事、劳动保障部门、财政部门核实后，由市双拥办负责于每年11月30日前发放自谋职业扶助金。
　　随军家属一次性自谋职业扶助金发放标准为：
　　（一）随军时无工作单位（含与单位未保持劳动关系）的，参照上年度本市市区在岗职工平均工资的1.5倍；
　　（二）随军时有工作（与单位保持劳动关系）的，工龄不满五年的，在无工作单位的自谋职业扶助金标准的基础上，每一年工龄增加市区在岗职工平均工资的10%，工龄五年以上（含五年）的，为市区在岗职工平均工资的2倍。
　　第十一条 鼓励支持随军家属自谋职业。随军家属从事雇工7人（含7人）以下的个体经营，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。
　　从事雇工8人（含8人）以上的个体经营，无论其领取的营业执照是否注明为个体工商业户，均按照新开办企业的规定享受有关营业税优惠政策。
　　第十二条 自谋职业的随军家属只享受一次自谋职业扶助金和税收等优惠政策。凡批准随军后经用人单位招聘录用后终止、解除劳动（聘用）合同的随军家属不享受自谋职业扶助金待遇。
　　第十三条 有生产任务的企业，一般不安排现役军人配偶下岗。企业破产、关闭、停产、歇业等原因确需分流现役军人配偶的，应按国家有关政策办理。
　　现役军人配偶劳动（聘用）合同期满，军人仍在部队服役的，用人单位应当照顾与其续签劳动（聘用）合同。
　　第十四条 鼓励随军家属积极参加职业技能培训。对部队组织的随军家属就业技能培训班，劳动保障部门应在师资、设备和考试等方面给予支持，对培训合格者，发给相应证书。
　　各级劳动保障部门应当贯彻落实《中国人民解放军军人配偶随军未就业期间社会保险暂行办法》（国办发〔2003〕102号）的精神，积极配合军队政治机关和后勤机关，及时按规定办理未就业随军家属社会保险关系和个人账户资金的转移接续工作。
　　对档案托管在各级人事、劳动保障部门所属人才服务、公共职业介绍机构的随军家属，人事、劳动保障部门凭部队团以上政治机关的证明，减免各项管理费用。
　　第十五条 对在随军家属就业和社会保障工作方面作出显著成绩的单位和个人，由市人民政府给予表彰和奖励。对未做好随军家属就业和社会保障工作的辖区，取消推荐本届双拥模范区（单位）资格。对拒不完成行政调配安置任务的单位，由市双拥办负责督查。
　　各部队要主动配合地方政府和用人单位做好随军家属就业和社会保障工作，教育和引导随军家属转变就业观念，为就业创造条件。
　　第十六条 驻边疆国境的县（市）、沙漠区、国家确定的边远地区中的三类地区和军队确定的特、一、二类岛屿部队的现役军官，其符合随军条件而又无法随军的常州市区户籍的家属参照本办法执行。
　　市区接收安置的转业军官随调家属参照本办法执行。
　　第十七条 金坛市、溧阳市可参照本办法制定具体规定。
　　第十八条 本办法自2006年8月1日起施行，本市以前有关随军家属就业和社会保障工作的规定与本办法不一致的，以本办法为准。